拆迁安置优先权的适用条件

作者: 时间:2019-07-07 浏览次数:50

分享到:
拆迁安置优先权的适用条件 

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理”。该条即为开发商将同一处拆迁安置房出卖给购房者时,被拆迁人优先取得该房屋的法律依据。

但被拆迁人行使取回房屋优先权必须同时符合以下条件:

其一,必须是开发商与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议在前,开发商出卖房屋在后。如果开发商与购房者签订商品房买卖合同在前,且开发商向该购房者预售的商品房已进行了预告登记,其又将该房屋作为安置被拆迁人的房屋,被拆迁人不能享有该房屋优先权。

其二、拆迁安置协议中约定的安置房位置、楼层、房号、用途等内容具体确定。如果拆迁安置协议只对补偿方式,安置房面积、过渡期限、安置范围(如约定以“用某某单元的房屋进行安置”)等内容进行约定,而没有对补偿安置用房的具体位置、楼层、房号、用途进行明确具体约定,当拆迁安置用房与购房者购房的商品房发生冲突时,被拆迁人也不能享有取得该房屋的优先权。 当拆迁安置协议明确约定了安置房具体位置、楼层、用途时,该安置房性质特定。

一旦拆迁人将该房又出卖给购房者时,被拆迁人对购房者所购买的该房屋享有拆迁安置优先权。此时,被拆迁人有权选择拆迁安置还是货币补偿,若被拆迁人选择要房安置,则开发商与购房者之间签订的购房合同可参照合同法第五十一条按无权处分行为人订立的合同无效处理,即使该房屋已过户登记到购房者名下,拆迁人可通过诉讼确认该购房合同无效,从而取回该安置房屋。若被拆迁人选择不要房,可解除拆迁补偿安置协议,要求拆迁人按拆迁时同类房屋货币补偿标准返还价款及利息,并可要求拆迁人承担不超过拆迁时货币补偿金额一倍的赔偿责任。 

提醒: 被拆迁人与购房者之间因安置优先权纠纷发生之后,因房屋只有一处,其中必有一方将不能取得争议的房屋而卷入纠纷。由于开发商是有计划、有准备地参与拆迁和房屋销售过程,与被拆迁人和购房者相比较,其占据主导和强势的一方。而被拆迁人和大多数购房者信息不对称,经验不足,属于弱势群体。鉴于此,无论是拆迁人还是购房者,当与开发商签订拆迁协议或购房协议前,应到当地颁发拆迁许可证或房屋预售许可证的部门查询,了解该房屋是否已进行了拆迁限制或已经预售登记,以便保障自已的权利不受侵害。而作为行政机关,应当加强对开发商售房过程的监管,通过各种渠道将售房信息公开透明,才能有效减少此类纠纷发生。
  Copyright © 2016 重庆利欣律师事务所版权所有  渝ICP备19003183号 sitemap.xml