非常实用:石河子市人民法院法官总结审理经济适用房借名买卖合同的法律依据

作者: 时间:2020-01-16 浏览次数:33

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全国各地实施的解决低收入群体住房保障政策实行10多年以来,已经惠及了一大批人民群众。随着国家房地产政策的不断调控,各地房价基本上仍然呈现逐年渐涨的趋势,而商品房价格和经济适用房价格的很大差价,也催生了大量的经济适用房借名买卖纠纷的产生。法院在处理此类纠纷时,往往面临两难的选择,首先,在法律适用与地方政策如何对接层面的两难的情形是:由于地方政府制定的经济适用房管理办法及登记办法等相关规定不属于法律、法规的强制性规定,法院对该类案件如果严格按照法律规定判决房屋买卖合同有效,因未满政策规定的上市交易年限规定,房屋登记部门将无法办理过户交易手续,案件难以执行,而按照地方政府规定的经济适用房管理及上市登记的相关办法判决,又有悖于《合同法》和诚信原则的两难境地。其次,第二个层面上的两难情形是:往往借名买卖房屋的买受人已经对房屋进行了装修并入住多年,如果因为买受人不具备购买经济适用房资格而判决房屋买卖合同无效,买受人必须返还房屋,也将导致判决难以执行;如果判决有效,由于经济适用房和商品房的价格差异很大,也将可能导致败诉一方当事人缠诉上访。由于我国法律、法规对经济适用房借名买卖合同没有制定相应的调整规范,使法院处理此类案件时处于无法可依又不能不裁判的两难境况,怎样将法律适用与政策的执行进行对接,是审判实务工作者必须解决的当务之急。

经济适用房借名买卖是指不符合经济适用房购买资格的人借用具有购买资格的人的名义购买经济适用房。房产部门审批登记的所有权人系名义上的购买人,而实际出资的则是实际买受人。从我庭近几年审理的此类案件来看,“借名买卖”的当事人双方在购房前都会私下签订一个书面协议或者达成口头协议,约定一方将自己购买经济适用房的指标转让他方,并收取一定转让费,房屋的所有价款都由买受人实际出资交纳,名义买房人要协助实际出资人办理相关购房手续,待政策规定的上市交易年限届满后再办理房屋产权过户手续。事后在合同履行过程中,双方产生纠纷一般存在两类案件:一类是名义买房人反悔想收回房屋,以无效为由起诉实际买受人要求返还房屋;第二类是实际买受人起诉名义买房人,要求其协助将房屋过户到自己名下。

对于经济适用房借名买卖纠纷案件如何处理,目前审判实务中各地法院缺乏统一的裁判尺度,有的观点认为应当认定为无效合同,如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第六条:相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房,当事人主张买卖合同无效的,可予支持。政策、法规有新规定的,适用其规定。出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订,当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效。

经出卖入主张房屋买卖合同被确认无效的后果,适用《合同法》第五十八条的规定,并考虑居住安置问题妥善处理,在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素,公平合理地予以确定。另一种观点则认为合同应认定有效。因《合同法》明确规定违反国家法律、行政法规强制性规定的合同才应认定无效,而关于经济适用房上市交易的相关政策规定,不属于法律或者行政法规,从维护市场交易秩序和诚实信用原则的角度出发,该类合同并没有违反国家法律、行政法规强制性规定,合同仍应认定有效。

笔者认为在处理上述案件时,不仅要适用法律、法规的相关规定,同时要考虑《国务院关于解决城市低收人家庭住房困难的若干意见(国发[2007]24号)》及2007年国家建设部等七部门联合下发的《经济适用住房管理办法》和各省制定的经济适用住房管理规章、地方政府政策的相关规定,使此类案件的审判结果既要符合相关法律、法规的规定,同时又与相关部门规章、政策能够进行较好的对接,以便法院的生效判决能够顺利执行。而法院审理此类案件时,首先必须要解决的问题就是要正确认定该类案件合同的效力。对于经济适用住房购买人购买后5年内出售或者出售经济适用住房“指标”的相关合同,即使双方的意思表示符合法律规定亦可认定无效。因为经济适用住房购买人购买此类房屋前,首先必须经过相关部门严格审核其购买资格,审核通过后要和政府经济适用房办公室签订购买经济适用房合同书,对于这种购买政策性优惠住房的,签订购买经济适用房合同书的同时也必须符合相关政策,据此,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发[ 2007]24号)》及2007年国家建设部等七部门联合下发的《经济适用住房管理办法》和各省制定的经济适用住房管理规章、地方政府政策的相关规定也应视为此类房屋买卖合同的组成部分,违反了相关政策的规定,也即违反了合同的约定,相关政府部门依据政策规定享有回购权,作为出售该住房的政府相关部门可以据此要求解除买卖合同并收回已经出售的该经济适用房,法院受案后应及时向相关政府部门释明回购权,确保政府回购权得以实现。

我国经济适用房包括单位集资建房和安居工程(棚户区改造)建房。集资房是单位为解决本单位内部职工住房问题而在单位取得的国有划拨地范围内,经过相关审批后进行建设的住房,房屋产权归职工个人所有。安居工程(棚户区改造)房是政府批准并提供划拨土地建设的,由符合购买经济适用房条件的个人出资购买的政策性优惠福利房。按照建设部1999年出台的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和2004年出台的《经济适用住房管理办法》及国务院2007年8月7日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定,经济适用住房属于政策性优惠住房,购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由地方人民政府确定,政府可优先回购;购房人向政府交纳差价价款后,也可以取得完全产权。同时还对单位集资房规定,在优先满足本单位住房困难职工购买基础上仍有多余的,由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售,或以成本价收购后用作廉租住房。符合上述政策规定既是购买经济适用房的前提条件,也是转让经济适用房的必备条件,因此,要购买或转让经济适用房,首先必须符合相关政策规定的条件才具有购买及转让资格。由于购买经济适用房所签订的合同一般是地方政府制定的格式合同,合同中一般会将上述政策作为原则性规定约定在合同条款中,如本市国有企业职工解危解困住房买卖合同书就明确约定:“本合同依据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定和石河子市人民政府石政办发[ 2007 ]14号《石河子市国有企业职工住房解危解困工程实施办法》文件所制定。”此合同所依据的石河子市人民政府石政办发[2007 ]14号《石河子市国有企业职工住房解危解困工程实施办法》文件也应属于合同组成部分,该经济适用房取得房产权证书未满5年或卖给不符合购买经济适用房条件的买受人,不符合本市相关经济适用房转让政策的,其转让经济适用房虽然不违反法律或行政法规的强制性规定,但是,由于石河子市人民政府石政办发[2007 ]14号《石河子市国有企业职工住房解危解困工程实施办法》文件也应属于合同组成部分,因出卖人转让经济适用住房时不符合上述相关政策规定的限制上市交易期限或卖给不符合购买经济适用房条件的买受人,都属于违反合同约定的违约行为,相关政府部门依据政策规定享有回购权,作为出售该住房的政府相关部门可以据此要求解除买卖合同并收回已经出售的该经济适用房,法院受案后应及时向相关政府部门释明回购权,确保政府回购权得以实现。而相关政策规定的限制上市交易期限,以及实际买受人必须符合购买经济适用房资格,既是名义购房人和政府经济适用房办公室签订购买经济适用房合同的约定,同时也为名义购房人再进行转让设定了限制条件,该限制条件可以作为经济适用房借名买卖合同的生效前提条件。虽然经济适用房借名买卖合同中一般未约定相关政策规定的限制上市交易期限,以及实际买受人必须符合购买经济适用房资格,但是由于名义购房人和政府经济适用房办公室签订的购买经济适用房合同规定了此项约定,因此,经济适用房的名义购买人只有有限的产权,类似于限制市场流通物,经济适用房不能自由地在市场上流通。通过炒作经济适用房而获利与政府投资兴建经济适用房的目的背道而驰。

司法实践中,由于法律、行政法规对经济适用房借名买卖合同没有制定相应的规范,因此,人民法院在处理这类案件时,可以依照《合同法》第一百二十四条规定的“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同,适用本法总则的规定,并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”的原则,即参照《民法通则》相类似的条款来处理此类案件,而参照《民法通则》第六条规定的“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。”之规定,从而在处理此类案件时可以将国家政策作为人民法院审理此类案件的依据。司法实践中将现行的国家经济适用房政策作为审理此类案件的依据,弥补了审理此类案件时缺乏法律依据的状况,同时也有利于国家经济适用房政策的贯彻执行,在法理上也符合法律适用原则。因此,笔者认为人民法院在审理此类案件时适用法律的主要依据是:一是《合同法》第一百二十四条规定:“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同,适用本法总则的规定,并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”二是《民法通则》第六条规定:“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应遵守国家政策。”三是《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发[2007]24号)》及2007年国家建设部等七部门联合下发的《经济适用住房管理办法》。民事活动在法律有明确规定时应遵守法律的规定,在法律没有规定时,应遵守国家政策,这是民事主体进行民事活动必须遵循的基本原则。当事人之间转让经济适用房的行为是一种民事活动,在法律未作规定的情况下,现行的政策具有填补法律不足的功能。

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